拿到香港大学磋议生考取示知书，程鹿（假名）的昂扬并莫得守护太久，拔旗易帜的是“住那里”的心焦。得知年制讲课型硕士基本望请求到校内寝室商丘设备保温厂家，程鹿添加了香港腹地中介的微信，启动“云看房”。

在寸土寸金的香港，校寝室资源恒久病笃，请求与续住均有套相对严格的机制。更生频繁享有先分派权，而年学生若想续住，则需流程综评估，包括学业收获、对寝室的参与孝敬乃至课外行动发挥。年制讲课型硕士磋议生就读东说念主数多，基本莫得请求到寝室的但愿，不得不转向校外租房致使跨境通勤。

房地产作事商谢意梁行发布的叙述裸露，当前，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也即是说，每个宿位有过3名学生竞争。至2027/28学年，展望每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守测度，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。

强大的供需缺口下，香港特区政府出“城中学舍办法”，饱读舞商场将酒店、写字楼等买卖大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。

内地、外资房企闻风而动。学生寝室床难求的窘境，是否有解了？

早早“揾房”

程鹿还是看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名访佛，让她时难以判断通勤距离与生计便利进程。她决定下个月提赶赴香港，实地看房。

尽管距离新学年开学仍独特月，但围绕“住那里”的磋议还是在更生群体中提前升温。位香港腹地执中介向《新闻周刊》记者先容，跟着上批学生链接毕业退宿，聚首校的租房商场已进入新轮过渡期，“还是有学生启动‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，商场的节拍正在显豁前移，“以前广泛是六月才启动有动作，七八月有点病笃，当今好多学生四五月就还是启动‘揾房’（找屋子）了”。

凭证好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘带，套简单30平米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非腹地住户和固定收入的学生，香港房主往来往会条款次交纳年房钱。仅房租项，初到香港的学生们可能就需要虚耗近25万港元。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明在接收媒体采访时曾暗示，租出商场的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，展望全年房钱升幅可达6％，香港私东说念主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史位。

提前的租房旺季，与香港校彭胀后尚未管制的宿位矛盾密切关联。2023年香港特区政府施政叙述惨酷发展“留学香港”，将大学涵养资助委员会资助院校的非腹地生招生比例由20％栽种至40％，2025年突出放宽至50％。

关联东说念主士测算，非腹地生的表面界限上限已被至约3.7万东说念主，且磋议生群体的彭胀为飞快。数据裸露，2024/25学年，香港讲课型及磋议型非腹地生已达约5.6万东说念主，同比增长26％，年内新增过1.1万东说念主。投资管制公司力预测，到2028年，香港腹地及非腹地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。

香港富豪东酒店后生寝室的房间和洗衣间 图/中新

计谋拆墙松捆

本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪修起立法会议员发问时指出，“城中学舍办法”反映守望，已收到25宗请求，大多位于市区商丘设备保温厂家，包括红磡、不雅塘、水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东说念主地皮上营建新学生寝室外，其余请求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，展望触及5100个宿位。

在宁汉豪的先容中，该办法的亮点在于“拆墙松捆”。畴昔，将商厦改装为学生寝室在实质操作上竟然难以进，而该办法通过“单刀直入”的式进行轨制松捆。在计议层面，城市计议委员会放宽“酒店”界说，将阅历的学生公寓纳入其中，可径直取得酒店照，须另行计议。在实行机制上，办法也具有较活泼，允许私东说念主发展商、涵养机构或两者作惨酷请求，寝室营运时势亦不设统限度，可由营运自主招收学生，或与不同上院校作对接。

香港大学房地产和建筑系讲解黄绍基对《新闻周刊》指出，香港比年来诱骗了大都非腹地学生，由此催生了学生公寓这特的细分商场，这类公寓的房钱频繁于低档酒店和闲居住宅，但比档作事式公寓或豪华酒店实惠。

以香港大学为例，西营盘隔邻间面积为15平米的单间学生公寓，每月房钱过15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显赫，但黄绍基了解到，类似的学生公寓在开学前的入住率竟然为100％。

房地产照顾人公司莱坊在《投资学生寝室》叙述中指出，将收入堕入停滞的酒店改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这数字不仅远香港传统住宅物业，也于许多甲写字楼。学生群体租期强壮、退租率低、背信风险小，为投资者提供了敬佩的现款流。

事实上，在计谋发达落地前，本钱已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局买卖房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓矫正商场的，先后收购香港沙咀珀荟酒店、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东酒店，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期暗示，香港有望在5年内成为亚洲大的机构化学生寝室商场，届时商场界限将达750亿至1000亿港元，发展后劲强大。

ICCRA住房租坐蓐业磋议院院长赵然对《新闻周刊》指出，计谋松捆后，激活了存量酒店的矫正商场，大量来去商场变得相当火爆。她还补充说念，跟着本年3月起生的《简朴房条例》进，管道保温施工商场预期发生了显豁变化。计谋动下，部分蓝本难以规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机和会过矫正转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。

力指出，2026年2月，商场上有21宗酒店及整幢住宅成交，特别于2020年至2024年三季度的来去总额。“酒店自己已具备王人全的房间隔断、立卫浴及消法子，能大幅镌汰改建时候和成本，同期让投资者飞快向商场以迎租出旺季。”

黄绍基绝顶提到，该办法可以保执地皮用途的活泼，不仅可以申斥改建成本，贫乏的是，可以申斥供应满盈或不及的风险，大限制地减少商场波动。守望情况下，由于酒店和学生公寓具有很强的替代，谋略不善的酒店可以改建为学生公寓。如若将来酒店盈利智力有所提，物业还可从头改回酒店用途。

“接收升值策略的短期投资者可能会注于通过学生公寓栽种现款流，然后退出投资。相背，接收执有策略的恒久投资者也可以筹商将来将酒店改回原用途的可能。”黄绍基指出。

难以复制

比年来，跟着内地磋议生招生界限执续扩大，“校寝室不够住”频频登上热搜。

显赫的结构变化发生在线城市的校。2023年硕士招生时代，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所闻名校接踵在招生简章中明确行径：不再为非全日制及部分全日制业学位硕士（硕）磋议生提供校内寝室。

面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门联印发《国发展革新委等部门对于加强校学生寝室诞生的指办法》，饱读舞校通过购买、租出学校左近的东说念主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等圭臬，加强配套作事管制。

内地相似存在大都空置的酒店与买卖金钱。饭铺协会数据裸露，2025年季度，宇宙酒店平均空置率为38.2％，约有220万间客房恒久空置。

名义上看，内地似乎具备复制香港“本钱收购酒店改建寝室”时势的基础，但多位在接收采访时指出，香港时势在内地恐法粗浅平移。

华夏地产分析师张大伟对《新闻周刊》指出，两地时势法平移的要原因在于账本的根底逻辑不同。在香港，尽管收购酒店的代价时髦，但其的房钱讲演率足以心事资金成本。

“香港的房钱水平，可以心事利息和运营成本。但在内地，你想矫正个写字楼，插足的资金和装修成本，濒临的是低的租售比。内地线城市的租售比广泛在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不总结。”张大伟坦言。

另外，张大伟总结，内地虽有指办法，但在实行层面，买卖用地改建为学生寝室仍濒临消验收、地皮用途质变等重重阻难，贫乏像香港这么“拆墙松捆”的系统配套措施。

除了计谋配套和租售比，内地学生公寓濒临着浓烈的“替代品”竞争。香港时势粗略建树的中枢，是留学生的房钱承受智力。在香港，个矫正后的单东说念主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱频繁在1200元东说念主民币傍边。即使学生遴荐去校外租房，其支付智力也相对有限。

赵然在带内地机构考试香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，大的共鸣是内地校的预算过低，法撑执商场化的机构投资且运营相似的公寓。许多内地公寓运营商首先自利自为，考试完却赞好意思“造就根底没法用”。

相较香港交由商场本钱运作，内地校的探索倾向于依靠政府统筹与大家采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化管制”时势，将硕学生衔尾安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费圭臬与校内学生生计园区致，收费圭臬为1600元/学年。

2025年，浙江大学发布学生寝室用房租出采购意向公告，预算金额2360万元，条款社会用房在浙江大学紫金港校区左近5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。

同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元举座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/平米，特别于此前该商品房备案均价的六成。涵养部、住房城乡诞生部联调研组实地调研时暗示，“学生寝室矫正容颜动作宇宙个以购置存量房代诞生学生公寓的翻新本质，既有周转了商场存量金钱、为房地产去库存提供了新想路，又破解了校寝室资源病笃的难题”。

不外，新的社区摩擦也有待管制。本年3月，圳大学拟将丽湖校区2026全日制磋议生统安排在校外住宿，住宿所在暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院容颜，住宿用度圭臬将参照学校统行径实行，而该小区商场整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主接收采访时坦言，不肯自小区被贴上“寝室”标签。

除了“本钱收购酒店改建寝室”时势法粗浅平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的外乡谋略。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及来去时的法律架构也有折柳。“在运营端，香港的劳工法律、东说念主工成本与内地不同，须从头搭建套全新的投资模子和运营团队。”

还有个容易被忽视的细节是，内地锻真金不怕火的公寓具、电供应链在香港的褊狭空间眼前会濒临失。赵然提到，香港的单东说念主床只消0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根底找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特殊，洗衣机需要作念得薄，雪柜需要作念得矮，以此齐全内嵌。

论是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港商场，都不是那么容易能齐全的。

发于2026.4.27总1233期《新闻周刊》杂志

杂志标题：香港改建“城中学舍”

记者：李沁桦

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